为什么 LOFT 式的房屋结构不流行？

为什么 LOFT 式的房屋结构不流行？

看到那么多人在胡扯真的有点儿忍不住，随便说一些。

先说结论

1、受我国建筑面积计算规范影响，LOFT户型目前多数出现在商业（含办公）用途的商改住项目上，其产权普遍只有40年或50年，而非住宅的70年。

2、受其使用舒适度及价格门槛的影响，其主要目标客群是面向刚需年轻化的客户群体，当前热门城市也就那么几个，LOFT也就在那么几个城市项目多一些。

3、不同地区政府土地供应商住比不同，影响不同区域项目产品类型。

再讲分析

一、最新建筑面积计算规定：

①居住建筑面积层高大于2.2m小于3.6m的计算单倍建筑面积，大于3.6m小于5.8m的部分计算2倍建筑面积，大于5.8m小于8m的计算3倍建筑面积。挑空部分层高计算规则另有规定。

②商业建筑面积（含办公）层高小于5.1m的计算单倍建筑面积，大于5.1m小于7.3m的计算2倍建筑面积，大于7.3m小于9.5m的计算3倍建筑面积。

（补充：关于建筑高度与建面计算的问题，有些人对高度有异议，我现在也不做造价相关的工作，今天刚咨询了我们一个项目的乙方建筑公司首席建筑设计师，答复是这个限定是肯定有的，但不同地区具体高度有区别，北京超过3.3米就计算2倍。）

看出来差别了吗？

按正常设计做的话，普宅层高基本没高于3.6m的，商业2层以上基本没高于5.1m的，原因就在这里。

政府供出来一块地，建筑面积上限是规定死的，开发商当然是希望尽可能的在限定的面积范围内把其价值最大化，获取更多的利润。

LOFT对层高有较高的要求

计算单倍层高的情况下，住宅3.1m3.5m3.6m没什么太大区别，达不到LOFT的层高要求，如果超出3.6层高又会计算2倍建筑面积，还不如建2层，所以住宅类建筑基本不会出现LOFT形式的产品。

商业类建筑单倍层高限制到了5.1,这就给LOFT的建筑形式创造了可能，开发商将该类产品改为住宅用途，打造成LOFT形式，计算的是单倍建筑面积，却能实现1.5倍乃至2倍的价值，还不限购，何乐而不为？

二、目标客群的选择

LOFT类产品一般面积都不大，主要包含高挑空公共空间和双层生活空间，且总价较低，最受年轻群体的欢迎，年龄稍大一些的客群不选择LOFT的最主要原因是面积过小，无法和改善型住宅的宽敞舒适相比较，其次家中可能有老人及小孩，上下活动路线对整体家庭成员的日常起居来说都不是特别方便。

其次，前面已经提到LOFT类型产品主要是办公及商业类建筑，当然也会有少量工厂类建筑，其购置最低门槛为50%的首付及高税率，日常水电也是商业标准，要求初始资金门槛较高，且不能落户，这些问题对最主要的年轻客群都是比较大的挑战，所以即使LOFT类产品（包括商改住公寓类类产品）比较受年轻客群的欢迎，也很多是较好不叫座，其真正成交的客户里倒是投资客占据了一大批比例。

三、政府供应土地商住比的影响

这里补充一点基友给的评论，不同城市政府供应的土地多数规定有商业住宅办公的限定建筑面积，有些城市商业和办公用地供应过量，如果照常开发商业和办公类产品势必会滞销，那么就会有开发商钻空子改为开发相对紧缺的住宅产品，所以loft就应运而生了。

综上，LOFT虽然迎合了多种角色人群的需求，但由于其各类限制的制约，基本只存在于一线城市地区，帮忙分流刚需客群面对高房价及限购政策的置业需要，其他地区虽然有，也只是占有极少极少的比例。

别让这个城市留下了你的青春，却留不下你的人。

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